Lors d'un investissement immobilier, la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être judicieuse. La SCI peut permettre de faciliter la gestion d'un patrimoine et être un bon outil de stratégie patrimonial, notamment sur le plan fiscal. Voyons quels en sont les avantages.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société constituée d'au minimum 2 associés qui a pour objet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. A la création, les associés réalisent des apports (en nature ou en numéraire) donnant droit à des parts sociales. Ainsi, les associés partagent les bénéfices et les pertes de la SCI. La SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs gérants.
SCI : les avantages
SCI : protection du patrimoine des associés
La SCI est dotée de la personnalité morale. Son patrimoine se distingue de celui des associés. Ainsi, elle limite la responsabilité des associés quant aux investissements réalisés.
En cas de difficultés, les créanciers de la SCI doivent engager une action contre la société. Si cette dernière est infructueuse, ils pourront alors se retourner contre les associés. Les créanciers devront agir indépendamment contre chaque associé, leur responsabilité étant indéfinie, mais non solidaire. Enfin, seules les parts sociales pourront être saisies par les créanciers.
La SCI présente donc l'avantage majeur de protéger le patrimoine des associés.
SCI : transmission du patrimoine immobilier
Créer une SCI peut faciliter la transmission du patrimoine immobilier selon deux aspects :
- éviter l'indivision : en cas de décès des propriétaires, la SCI permet d'éviter l'indivision entre les héritiers.
- faciliter la transmission : la détention d'un bien immobilier sous forme de SCI offre plusieurs leviers pour optimiser la transmission du patrimoine.
SCI : régime fiscal
Il existe deux régimes fiscaux possibles pour la SCI : l'Impôt sur le Revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers ou l'Impôt sur les Sociétés (IS) sur option irrévocable.
Ce choix permet d'optimiser la fiscalité en fonction de la situation des associés.
Lorsque la SCI opte pour l'Impôt sur les Sociétés :
- la SCI peut amortir les constructions (mais pas le terrain) et déduire les frais d'acquisition.
- les bénéfices sont imposés à 15 % (jusqu'à 38 120 € de bénéfices) puis 28 %.
L'option pour l'Impôt sur les Sociétés est irrévocable et comporte des inconvénients.
Lors de la cession du bien, la plus-value sera soumise à l'IS et les amortissements pratiqués seront déduits du prix d'achat. La plus-value imposable sera donc mécaniquement élevée.
L'option pour l'IS permet de neutraliser en tout ou partie l'impôt durant la durée d'amortissement du bien. Toutefois, l'imposition de la plus-value de cession est beaucoup plus importante qu'à l'IR.
SCI : les contraintes
Comme toute autre société, la SCI a des obligations :
- tenue d'une Assemblée Générale Annuelle et rédaction du procès verbal, sans nécessité de le transmettre au Greffe.
- tenue d'une comptabilité en cas d'option à l'IS.
- envoie d'une liasse fiscale aux impôts.
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